TIN TỨC‎ > ‎

Phân tích thị trường bất động sản Việt Nam

I. Các giai đoạn phát triển của thị trường Bất động sản Việt Nam (BĐSVN):

- Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993. 
- Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở. 
- Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 do ảnh hưởng những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á. 
- Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 - 2003 cùng những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu ĐTM, chung cư. 
- Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004 – 2006. 
- Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư). 

II. Thị trường BĐS Việt Nam với những cơn sốt: 

- Thị trường Bất động sản Việt Nam đã trải qua các cơn sốt vào các giai đoạn: 

+ 1993~1994: Đây là giai đoạn cả nước hết sức lạc quan trước những thành quả bước đầu của quá trình đổi mới. Các kế hoạch, dự báo về triển vọng kinh tế của đất nước rất cao, cùng với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở đã tạo tâm lý lạc quan và thỏa mái của người dân. Chính tâm lý này đã tạo ra đợt bùng phát đầu tiên về nhu cầu đất đai và nhà ở. 

+ 1999~2001: Sau khủng hoảng tài chính, trong khi các nước khác trong khu vực vẫn đang phải khắc phục hậu quả, thì nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục đứng vững, tạo ra một uy tín lớn trên môi trường kinh doanh quốc tế, và ngày càng thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài. Cùng với đó là các chính sách phát triển đô thị, khu đô thị mới, chung cư. VN càng chứng tỏ sự hội nhập vào nền kinh tế thị trường bằng việc ra đời của thị trường chứng khoán Tp.HCM (năm 2000). Chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm trong 6 tháng, ngay sau đó, BĐS bắt đầu vào cơn sốt thứ hai kể từ thời gian bị đóng băng 6 năm trước đó kể từ cơn sốt lần 1. 

+ 1/11/2007: VN trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên. Kể từ lúc thị trường CK đạt đỉnh điểm 1170 điểm , và bắt đầu trượt dốc, thị trường bất động sản bắt đầu vào cơn sốt thứ 3 bắt đầu từ Tp.HCM sau đó lan đến Hà Nội. Tuy nhiên đợt sốt này không giống như hai lần trước mà có một số đặc trưng riêng: Mang tính cục bộ tại Tp.HCM và HN. Sốt ngắn nhưng thành nhiều cơn. Giá tăng lên rất cao có những nơi tăng từ 100%~300%. Chung cư, căn hộ cao cấp trở thành một mặt hàng giao dịch được ưa chuộng, có giá cao. Điểm qua các cơn sốt của thị trường bất động sản Việt Nam có thể nhận thấy yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam gắn liền với các động lực thúc đẩy kinh tế thị trường như môi trường an ninh, chính trị ổn định, các cam kết của chính phủ, hệ thống luật pháp ngày càng rõ ràng, các định chế, chính sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, sự gia nhập vào WTO, sự xuất hiện và phát triển của thị trường vốn, và các loại hàng hóa trong thị trường vốn. Bên cạnh đó, xuất phát từ quan niệm bất động sản là một loại tài sản để tích trữ giống như vàng, do vậy nó thu hút rất mạnh sự quan tâm và tham gia đầu tư của dân chúng, đối tượng chủ yếu hình thành nên thị trường. Mà công chúng chính là con người vì thế tâm lý đầu tư cũng là một yếu tố tác động mạnh đến thị trường. Thể hiện rất rõ trong các kỳ sốt đất vừa qua. Cứ sau một cơn sốt, mặt bằng giá của thị trường lại bắt đầu ở một mức mới cao hơn trước. Tồn tại một lượng vốn rất lớn trong dân chúng tại Việt Nam, và những đối tượng khách hàng rất giàu có sẵn sàng chi trả mức chi phí rất cao để hưởng những tiện ích thỏa mãn nhu cầu. Hiện tượng sốt đất diễn ra chủ yếu tại thành phố Hồ chí minh và Hà nội là hai điểm nóng về kinh tế, tốc độ đô thị hóa, và tập trung dân số. Đây cũng chính là hai thị trường có độ nhạy cao đối với từng sự đổi thay của nền kinh tế.Chính giá BĐS tại hai thị trường này là cơ sở để kéo giá BĐS trên thị trường cả nước lên mặt bằng giá mới. Tuy nhiên để có thể hiểu thêm về bản chất, nguyên nhân của các kỳ tăng giá BĐS, các cơn sốt thì chúng ta cần tìm hiểu về các thành tố tạo nên thị trường BĐS và giá trị của bất động sản. 

III. Các thành tố tạo nên thị trường bất động sản và giá trị của bất động sản 

1. Các thành tố tạo nên thị trường bất động sản hiện nay: 

- Bất động sản: Bất động sản bao gồm có đất, các công trình xây dựng bao gồm các hạ tầng kỹ thuật và các kiến trúc bên trên đất như các KCN, KCX, khách sạn, khu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, khách sạn, văn phòng, nhà ở, chung cư,… 

- Cung cầu: Cung cầu của thị trường BĐS hiện nay bao gồm các cá nhân và tổ chức kinh doanh có nhu cầu bán hoặc mua BĐS. Việc mua bán không chỉ đơn thuần phục vụ cho nhu cầu để ở mà còn mang sắc thái của sự đầu tư, đầu cơ, tích lũy tài sản, thậm chí là hợp thức hóa các nguồn thu nhập. Chính vì sự đa dạng của mục tiêu mua bán cũng càng làm thị trường thêm nhộn nhịp, phát triển. 

- Luật và các chính sách bất động sản. - Thị trường tài chính cung cấp vốn cho các dự án BĐS. Bao gồm các nguồn vốn từ trong dân, và từ nước ngoài. 

- Các chủ thể tham gia vào thị trường: Các công ty, pháp nhân kinh doanh bất động sản bao gồm các các chủ đầu tư các dự án BĐS, các công ty xây dựng, các công ty làm dịch vụ bất động sản như quản lý, giám sát dự án, quản lý điều hành kinh doanh bất động sản, các công ty môi giới,ngân hàng, các công ty quản lý quĩ, quản lý bất động sản, các quĩ đầu tư bất động sản, các công ty thẩm định giá… Các cơ quản quản lý của nhà nước về thị trường bất động sản, thực hiện quyền các qui định của pháp luật về BĐS. Các cá nhân, tố chức có nhu cầu về nơi ở, văn phòng làm việc, có nhu cầu đầu tư, đầu cơ,… 

2. Các yếu tố tạo nên giá trị của bất động sản: 

- Nếu xem giá trị của bất động sản là một hàm số ta có thể thấy rằng nó là kết quả của rất nhiều các ẩn số mà hệ số của các ẩn số đó có tầm quan trọng khác nhau Giá trị BĐS = f(x) + g(y) + k(z) +…

- Bởi bất động sản là một loài hàng hóa nên bất động sản cũng bị chi phối bởi các qui luật của thị trường như qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị thặng dư,… 

- Bất động sản bên cạnh đó lại là một loại hàng hóa đặc biệt bởi các đặc trưng mà giá trị của nó được xem như một loại của cải tích lũy giống như vàng, có thể sinh lời chứ không bị mất giá trị. Như vậy nó sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, yếu tố đầu cơ. Tuy nhiên giá trị của nó không giống như vàng mà phụ thuộc rất nhiều vào mặt luật pháp đặc biệt là về khía cạnh quyền sở hữu BĐS đó. 

- Ngay cả đối với giá trị của bất động sản cũng không chỉ kết tinh từ các yếu tố đơn thuần như các loại hàng hóa thông thường khác (tư liệu sản xuất, lao động, công cụ lao động) mà còn là kết tinh của: Thiên thời (triển vọng phát triển của nền kinh tế của quốc gia, địa phương, của chính BĐS đó). Địa lợi (mức độ tập trung đô thị, vị trí chiến lược, hệ thống giao thông kết nối, cơ sở hạ tầng - điện, đường, trường, trạm, y tế, giáo dục). Nhân hòa (sự gia tăng của dân số, nhu cầu của người dân, mức thu nhập của người dân, trình độ học vấn, quan niệm của xã hội về nơi ăn chốn ở… ),- Của quá trình lịch sử của quốc gia mà bất động sản đó tồn tại. 

- Đối với nhà đầu tư, bất động sản là một mặt hàng kinh doanh rất nhạy cảm vì một khi đã đầu tư họ không thể di chuyển hàng hóa đó, khó chuyển nhượng vì giá trị lớn. Do vậy họ rất cẩn trọng khi đầu tư, khi đánh giá các yếu tố tạo nên lợi nhuận từ bất động sản đó. 

IV. Thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay: 

1. Thuận lợi: 

- Sự ổn định của nền chính trị xã hội VN tiếp tục là nền tảng cho sự phát triển. - Sự phát triển cao và ổn định của nền kinh tế. Năm 2007 tốc độ tăng trưởng kinh tế có thể đạt 8.5% cao nhất trong 10 năm qua (Thời Báo Kinh Tế Việt Nam) 

- Hình thành các thị trường vốn, và các định chế tài chính(Thị trường chứng khoán, sự mở cửa của thị trường tài chính, sự xuất hiện các quĩ đầu tư tài chính, quĩ đầu tư mạo hiểm, QĐT BĐS, quĩ tín thác BĐS). 

- Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại VN đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng mạnh mẽ (thị trường lớn, lao động rẻ, gia nhập WTO,HTKT ngày càng phát triển, hội nhập của VN vào toàn cầu hóa ngày càng sâu…), 

- Sự gia tăng dân số (trên 1 triệu người/năm). Cộng với các chính sách cho phép người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại VN (theo thống kê chưa đầy đủ từ phía Bộ XD, có khoảng 21,000 người nước ngoài có đủ điều kiện mua nhà, Bộ ngoại giao cũng đang đang xem xét tạo điều kiện hướng dẫn kiều bào mua nhà theo quan điểm mở) 

- Lộ trình chiến lược phát triển đô thị VN, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105,000 ha hiện nay lên đến 460,000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt khoảng 45%(tương đương 46 triệu người) vào năm 2025. 

- Pháp luật và thủ tục chính sách về Bất động sản ngày càng được cải cách theo hướng theo sát với yêu cầu của thực tiễn. 

- Theo các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản Việt nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong vòng 50 năm nữa, và tăng trưởng nóng trong 10 năm tới. Lợi nhuận cao, nhu cầu cao, các chính sách quản lý ngày càng thông thoáng đã tạo hấp lực mạnh mẽ thu hút một lượng vốn đổ vào các dự án bất động sản không chỉ với các nhà đầu tư trong nước mà cả nước ngoài. Trong chín tháng đầu năm 2007 cả nước thu hút được 9.6 tỷ USD vốn FDI, trong đó đa số các dự án có qui mô lớn đều nằm trong lĩnh vực BĐS. 

2. Khó khăn: 

- Tuy nhiên không phải ai, hay doanh nghiệp nào cũng có tính chuyên nghiệp cao về KD BĐS. Số lượng dự án nhiều nhưng qui mô thường nhỏ, thiếu qui hoạch đồng bộ, thống nhất, trong khi hạ tầng không theo kịp có thể gây ra hệ quả nặng nề cho xã hội,gây ra nguy cơ vừa thừa vừa thiếu cung trong tương lai. 

- Mâu thuẫn giữa thu nhập bình quân/người so với giá BĐS tại VN ngày càng cao, khó giải quyết. Theo tính toán ở Hà Nội với mức thu nhập ròng đầu người khoản 15 triệu đồng/năm và giá nhà ở khoảng 300 triệu đồng thì ít nhất phải 20 năm mới mua được nhà. 

- Hệ thống luật pháp còn rườm rà, tồn tại cơ chế xin cho, thủ tục đầu tư ,giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và người sở hữu, thông tin chưa được công khai minh bạch, chưa theo kịp với thực tiễn phát triển của thị trường sẽ tiếp tục tạo cơ hội cho đầu cơ tăng giá trên thị trường. 

- Thiếu hành lang pháp lý tạo điều kiện cho việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS, - Hệ thống tín dụng cho vay mua BĐS phục vụ cho nhu cầu ở thực sự của người dân, chưa phát triển càng làm cho mâu thuẫn ngày một gay gắt. 

- Các dự án về nhà ở cho người thu nhập thấp chủ yếu vẫn nằm trên giấy, còn ở dạng chính sách, chưa đưa vào thực tiễn do không theo kịp với tình hình biến động của thị trường. 

- Giá dầu, giá thép, xi măng, và các nguyên vật liệu xây dựng tăng cao cũng làm cho giá BĐS tăng lên rõ rệt. 

- Khiếu nại, khiếu kiện về đất đai ngày một tăng cao do các chính sách của nhà nước không theo kịp tình hình thị trường, thiếu đồng bộ, nhất quán, thiếu kịp thời. 

Trước tình hình giá đất đang tăng quá cao, có dấu hiệu của đầu cơ làm giá, đang có những đề xuất can thiệp bằng thuế của nhà nước để điều chỉnh thị trường. Tuy nhiên vẫn có những ý kiến phản biện. Do vậy đòi hỏi phải có thời gian để những can thiệp ra đời và có ảnh hưởng đến thị trường. 

V. Thực trạng bất động sản của Tp.Hồ Chí Minh 

1. Thuận lợi: 

- Tp.HCM tiếp tục khẳng định là trung tâm đầu tàu của cả nước, và Phía Nam về kinh tế, tài chính với các chỉ tiêu GDP, và thị trường chứng khoán HCM. 

- Tp. HCM tiếp tục đứng đầu về thu hút vốn đầu tư FDI với số vốn 1.1 tỷ USD(Cục đầu tư nước ngoài, bộ KH&ĐT) 

- Theo các báo cáo của Price Waterhouse Cooper và tổ chức nghiên cứu Urban Land Institute có trụ sở tại Mỹ, Tp.HCM nằm trong top 10 thị trường bất động sản triển vọng của khu vực Châu Á Thái Bình Dương (Tp.Hồ Chí Minh dẫn đầu trong các chỉ tiêu đầu tư KS, VP, Căn hộ cho thuê, BĐS lẻ, Công nghiệp và phân phối) (Báo Dân trí&Khuyến học). 

- Các dự án về HTKT đang được đầu tư nâng cấp (tuyến SG-Trung Lương, Đường Xuyên Á, Đại lộ Đông Tây, Các tuyến Metro, đường vành đai, đường cao tốc Long Thành Dầu Giây,…). 

- Các dự án lớn về BĐS như ĐTM Thủ Thiêm, Đô Thị Cảng Hiệp Phước, ĐTM Nam Sài Gòn, xây dựng các KS 5 sao, các liên hợp thương mại-KS-VP-CH tại các khu đất vàng của Tp. 

- Tp.HCM là địa phương có tỷ lệ đô thị hóa cao, tập trung dân số đông, mức thu nhập bình quân đầu người cao. Là nơi hội tụ lực lượng lao động có trình độ cao. 

- Tp.HCM là ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư đến từ quốc tế. 

2. Khó khăn: 

- Cũng vì là trung tâm kinh tế của cả nước, nên thị trường BĐS Tp.HCM rất nhạy cảm với các thay đổi về kinh tế. - Sức hút mạnh mẽ của Thị trường BĐS này cũng làm cho mặt bằng giá rất cao, và luôn có xu hướng tăng giá. 

- Thị trường BĐS luôn chịu tác động mạnh của giới đầu cơ. 

- Năng lực qui hoạch của nhà nước còn yếu trong khi tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn yếu. 

- Năng lực của nhà đầu tư còn thấp, thiếu tính liên kết. (Tại Tp.HCM, trong hơn 6,000 doanh nghiệp KDBĐS chỉ có gần 4,200 DN đăng ký KD, trong đó có gần 50 DN có số vốn trên 100 tỷ. - Tiến độ triển khai dự án ngày càng chậm do giá đất đai, khiếu kiện ngày càng tăng. 

- Tính minh bạch của thông tin còn thấp. (Dự án khu đất vàng của Vincom là một ví dụ điển hình). - Một số hình ảnh về sự tăng trưởng của TTBĐS Tp.HCM trong thời gian qua. (Xem trong public Xuan Ba) 

3. Một số đánh giá của CBRE Richard Ellis về thị trường BĐS:

- Các nhân tố điều khiển thị trường từ năm 2003: Thị trường vốn hữu hạn. Sự xuất hiện của thị trường căn hộ chung cư. Chủ nghĩa tiêu dùng bắt đầu rõ nét. Khả năng vay ngân hàng trong nước với lãi suất từ 10~11%/năm. Sự tăng trưởng bền vững của FDI và GDP. Sự gia nhập vào các tổ chức quốc tế như China +1, APEC, WTO, sự kiện tăng trưởng của Thị trường CK, sự xuất hiện của danh tính VN trong các bản báo cáo của Merilynch, và Tiền Tệ Châu Âu đã đưa VN vào danh sách điểm ngắm đầu tư. 

VI. Phân tích, Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, và một số đề xuất: 

1. Phân tích chung: 

- Sự phát triển của thị trường BĐS gắn bó mật thiết với sự tăng trưởng của nền kinh tế theo hướng kinh tế thị trường. Mà sự tăng trưởng kinh tế của một quốc gia lại phụ thuộc vào hai yếu tố: Độ mở của nền kinh tế. Nền kinh tế càng mở thì mức độ đầu tư càng từ bên ngoài đổ vào càng lớn. Năng lực của quốc gia đó trong việc tiếp thụ, sử dụng, khai thác các nguồn lực từ bên ngoài, và được khai phá từ bên trong tương ứng với độ mở đó. 

- Qua quan sát các cơn sốt BĐS tại Việt Nam chúng ta có thể nhận thấy. Thị trường bất động sản của VN rơi vào cơn sốt sau những thời điểm mà độ mở của nền kinh tế được kéo rộng ra. Năm 1991, đại hội Đảng lần thứ 7 khuyến khích phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN. Chính sách đó đã khơi dậy nhiều nguồn lực trong và ngoài nước. Năm 1993, Việt Nam bình thường hóa quan hệ với các tổ chức tài chính quốc tế (IMF, WB, ADB,…). Nguồn vốn bắt đầu đổ vào Việt Nam. Thị trường BĐS bắt đầu sốt 1997 khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra mà hệ lụy của nó làm các nước con hổ Châu Á, những đối thủ cạnh tranh FDI với VN bị thiệt hại nặng nề. Riêng VN và Trung Quốc vẫn đứng vững trong cơn bão tài chính. Chính TQ đã biết tận dụng cơ hội này để thu hút mạnh mẽ đầu tư và đã trở thành một nhà máy sản xuất khổng lồ của thế giới. Nền kinh tế VN nổi bật là nước ĐNA có tốc độ tăng trưởng trên 7% vào thời điểm đó và bắt đầu được xem như một điểm đầu tư tiềm năng. Thị trường bất động sản bắt đầu nóng dần lên. Năm 2000, Luật DN ra đời, Luật đầu tư nước ngoài tiếp theo vào 2001, sự xuất hiện của thị trường chứng khoán đã kéo cơn sốt lên đến đỉnh điểm buộc nhà nước phải có những biện pháp điều chỉnh. Năm 2006, ĐH Đảng toàn quốc lần thứ 10 ra quyết tâm đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới và được thể hiện cụ thể bằng các chương trình cải cách thủ tục hành chính, chống tham nhũng, một loạt bộ luật, luật, nghị định thông tư hướng dẫn các luật được ban hành tạo nên một hành lang pháp lý ngày càng hoàn chỉnh. Ngày 11/1/2007, VN gia nhập WTO, các cam kết đối với thị trường thương mại toàn cầu bắt đầu triển khai, cánh cửa được mở rộng thêm. Không chậm chạp như lần thứ nhất, không hấp tấp như lần thứ hai, nhưng vẫn là một hệ quả tất yếu, thị trường BĐS bắt đầu nóng dần lên để bước vào một cơn sốt mới. - Nếu như bản chất khởi nguồn của các cơn sốt bất động sản tại VN bắt đầu từ yếu tố thứ nhất của sự tăng trưởng kinh tế thì yếu tố thứ hai lại đóng vai trò như một tác nhân điều chỉnh chính những cơn sốt đó. Chính năng lực hấp thụ, tiêu hóa các các nguồn lực là tác nhân cơ bản để duy trì mức độ tăng trưởng hay đóng băng thị trường bất động sản. Nếu nền kinh tế không thể hấp thụ hết/ thậm chí quá tải (hạ tầng kỹ thuật, luật pháp, chính sách không đáp ứng) và sự thất vọng so với những nhận định lạc quan, những nguồn lực, dòng vốn đầu tư sẽ quay ngược trở ra tìm kiếm những thị trường tiềm năng khác. Và hệ quả tất yếu thị trường BĐSVN đóng băng. Sau những nhận định về sự tăng trưởng kinh tế quá lạc quan, cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, VN hiểu rằng còn phải mất thời gian quá độ rất dài nữa mới có thể đạt được mục tiêu phát triển đất nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Những giấc mơ đã quay trở về mặt đất. Thị trường BĐS đóng băng. Khi những thành quả ban đầu đầy triển vọng của nền kinh tế sau một loạt các chính sách mở cửa của VN đã đưa thị trường BĐSVN vào một cơn sốt mới. Nhưng hệ thống luật pháp chưa đồng bộ, thủ tục hành chính còn rườm rà, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh đã cảnh tỉnh các nhà đầu tư. Một lần nữa thị trường BĐS lại đóng băng. Năm 2007 VN gia nhập WTO, hầu như cánh cửa đầu tư đã được mở toang(mặc dù còn có lộ trình) nhưng đó cũng là lần đầu tiên trong lịch sử cánh cửa được mở ra rộng nhất, thu hút một lượng đầu tư lớn nhất. Lần này nhà nước cũng đã có một sự chuẩn bị khá kỹ về CS HT kỹ thuật và chính sách. Chính điều đó đã tạo nên cơn sốt BĐS lần thứ 3 tại VN. Điều thiết yếu là sự tăng trưởng này sẽ duy trì được bao lâu nếu như lần này các vấn đề cải cách thủ tục hành chính, sự quá tải trong hạ tầng tiếp tục làm nản lòng nhà đầu tư. 

- Thông qua sự phân tích ở trên chúng ta có thể rút ra một số đánh giá sau: TTBĐSVN phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố đầu tư nước ngoài, trong khi đó nhu cầu thực sự về chỗ ở của người dân chưa được xem là một yếu tố then chốt. Chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý bầy đàn. Sự tăng trưởng của thị trường BĐS chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường vốn, độ lỏng của thị trường vốn đầu tư, khả năng chuyển hóa vốn giữa các kênh đầu tư. Nó cũng chịu những mặt trái đặc trưng của nền kinh tế thị trường như sự đầu cơ, rửa tiền đã đẩy mặt bằng giá BĐS lên quá cao. Trong tương lai, chu kỳ sốt hoặc đóng băng của thị trường BĐSVN sẽ bị rút ngắn lại, nhưng sẽ diễn ra nhanh hơn, do mức độ di chuyển giữa các dòng vốn ngày càng dễ dàng. 

2. Đề xuất: 

- Việc xác định được các nguyên nhân cơ bản tác động đến sự chuyển động của thị trường BĐS giúp chúng ta có thể nhận biết, và dự báo sớm các kỳ tăng giá sắp đến, cũng như triển vọng của thị trường. 

- Việc xác định các thành tố tạo nên thị trường bất động sản giúp chúng ta có thể theo dõi các dấu hiệu cụ thế của quá trình chuyển động của thị trường, nghiên cứu phương pháp để có thể tác động vào thị trường, nâng cao giá trị sản phẩm của công ty. 

- Muốn như vậy chúng ta cần tiếp tục xác định mức độ còn có thể mở của nền kinh tế, cũng như khả năng đáp ứng của nền kinh tế. 

- Theo dõi các chuyển động của các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, giá trị BĐS để có phương hướng đầu tư phù hợp. 

- Đồng thời, thị trường luôn biến đổi, do vậy cần phải nghiên cứu tìm hiểu các nhân tố mới xuất hiện có thể ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS trong tương lai.
 — tại Trường đào tạo Doanh Chủ.
Hình ảnh: Cùng tìm hiểu lại lịch sử phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam từ năm 2007 đến nay qua chuỗi bài:  Bắt mạch thị trường bất động sản (phần 1)  BÀI I: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM   I. Các giai đoạn phát triển của thị trường Bất động sản Việt Nam (BĐSVN):  - Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993.  - Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở.  - Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 do ảnh hưởng những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á.  - Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 - 2003 cùng những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu ĐTM, chung cư.  - Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004 – 2006.  - Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư).   II. Thị trường BĐS Việt Nam với những cơn sốt:   - Thị trường Bất động sản Việt Nam đã trải qua các cơn sốt vào các giai đoạn:   + 1993~1994: Đây là giai đoạn cả nước hết sức lạc quan trước những thành quả bước đầu của quá trình đổi mới. Các kế hoạch, dự báo về triển vọng kinh tế của đất nước rất cao, cùng với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở đã tạo tâm lý lạc quan và thỏa mái của người dân. Chính tâm lý này đã tạo ra đợt bùng phát đầu tiên về nhu cầu đất đai và nhà ở.   + 1999~2001: Sau khủng hoảng tài chính, trong khi các nước khác trong khu vực vẫn đang phải khắc phục hậu quả, thì nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục đứng vững, tạo ra một uy tín lớn trên môi trường kinh doanh quốc tế, và ngày càng thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài. Cùng với đó là các chính sách phát triển đô thị, khu đô thị mới, chung cư. VN càng chứng tỏ sự hội nhập vào nền kinh tế thị trường bằng việc ra đời của thị trường chứng khoán Tp.HCM (năm 2000). Chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm trong 6 tháng, ngay sau đó, BĐS bắt đầu vào cơn sốt thứ hai kể từ thời gian bị đóng băng 6 năm trước đó kể từ cơn sốt lần 1.   + 1/11/2007: VN trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên. Kể từ lúc thị trường CK đạt đỉnh điểm 1170 điểm , và bắt đầu trượt dốc, thị trường bất động sản bắt đầu vào cơn sốt thứ 3 bắt đầu từ Tp.HCM sau đó lan đến Hà Nội. Tuy nhiên đợt sốt này không giống như hai lần trước mà có một số đặc trưng riêng: Mang tính cục bộ tại Tp.HCM và HN. Sốt ngắn nhưng thành nhiều cơn. Giá tăng lên rất cao có những nơi tăng từ 100%~300%. Chung cư, căn hộ cao cấp trở thành một mặt hàng giao dịch được ưa chuộng, có giá cao. Điểm qua các cơn sốt của thị trường bất động sản Việt Nam có thể nhận thấy yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam gắn liền với các động lực thúc đẩy kinh tế thị trường như môi trường an ninh, chính trị ổn định, các cam kết của chính phủ, hệ thống luật pháp ngày càng rõ ràng, các định chế, chính sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, sự gia nhập vào WTO, sự xuất hiện và phát triển của thị trường vốn, và các loại hàng hóa trong thị trường vốn. Bên cạnh đó, xuất phát từ quan niệm bất động sản là một loại tài sản để tích trữ giống như vàng, do vậy nó thu hút rất mạnh sự quan tâm và tham gia đầu tư của dân chúng, đối tượng chủ yếu hình thành nên thị trường. Mà công chúng chính là con người vì thế tâm lý đầu tư cũng là một yếu tố tác động mạnh đến thị trường. Thể hiện rất rõ trong các kỳ sốt đất vừa qua. Cứ sau một cơn sốt, mặt bằng giá của thị trường lại bắt đầu ở một mức mới cao hơn trước. Tồn tại một lượng vốn rất lớn trong dân chúng tại Việt Nam, và những đối tượng khách hàng rất giàu có sẵn sàng chi trả mức chi phí rất cao để hưởng những tiện ích thỏa mãn nhu cầu. Hiện tượng sốt đất diễn ra chủ yếu tại thành phố Hồ chí minh và Hà nội là hai điểm nóng về kinh tế, tốc độ đô thị hóa, và tập trung dân số. Đây cũng chính là hai thị trường có độ nhạy cao đối với từng sự đổi thay của nền kinh tế.Chính giá BĐS tại hai thị trường này là cơ sở để kéo giá BĐS trên thị trường cả nước lên mặt bằng giá mới. Tuy nhiên để có thể hiểu thêm về bản chất, nguyên nhân của các kỳ tăng giá BĐS, các cơn sốt thì chúng ta cần tìm hiểu về các thành tố tạo nên thị trường BĐS và giá trị của bất động sản.   III. Các thành tố tạo nên thị trường bất động sản và giá trị của bất động sản   1. Các thành tố tạo nên thị trường bất động sản hiện nay:   - Bất động sản: Bất động sản bao gồm có đất, các công trình xây dựng bao gồm các hạ tầng kỹ thuật và các kiến trúc bên trên đất như các KCN, KCX, khách sạn, khu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, khách sạn, văn phòng, nhà ở, chung cư,…   - Cung cầu: Cung cầu của thị trường BĐS hiện nay bao gồm các cá nhân và tổ chức kinh doanh có nhu cầu bán hoặc mua BĐS. Việc mua bán không chỉ đơn thuần phục vụ cho nhu cầu để ở mà còn mang sắc thái của sự đầu tư, đầu cơ, tích lũy tài sản, thậm chí là hợp thức hóa các nguồn thu nhập. Chính vì sự đa dạng của mục tiêu mua bán cũng càng làm thị trường thêm nhộn nhịp, phát triển.   - Luật và các chính sách bất động sản. - Thị trường tài chính cung cấp vốn cho các dự án BĐS. Bao gồm các nguồn vốn từ trong dân, và từ nước ngoài.   - Các chủ thể tham gia vào thị trường: Các công ty, pháp nhân kinh doanh bất động sản bao gồm các các chủ đầu tư các dự án BĐS, các công ty xây dựng, các công ty làm dịch vụ bất động sản như quản lý, giám sát dự án, quản lý điều hành kinh doanh bất động sản, các công ty môi giới,ngân hàng, các công ty quản lý quĩ, quản lý bất động sản, các quĩ đầu tư bất động sản, các công ty thẩm định giá… Các cơ quản quản lý của nhà nước về thị trường bất động sản, thực hiện quyền các qui định của pháp luật về BĐS. Các cá nhân, tố chức có nhu cầu về nơi ở, văn phòng làm việc, có nhu cầu đầu tư, đầu cơ,…   2. Các yếu tố tạo nên giá trị của bất động sản:   - Nếu xem giá trị của bất động sản là một hàm số ta có thể thấy rằng nó là kết quả của rất nhiều các ẩn số mà hệ số của các ẩn số đó có tầm quan trọng khác nhau Giá trị BĐS = f(x) + g(y) + k(z) +…   - Bởi bất động sản là một loài hàng hóa nên bất động sản cũng bị chi phối bởi các qui luật của thị trường như qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị thặng dư,…   - Bất động sản bên cạnh đó lại là một loại hàng hóa đặc biệt bởi các đặc trưng mà giá trị của nó được xem như một loại của cải tích lũy giống như vàng, có thể sinh lời chứ không bị mất giá trị. Như vậy nó sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, yếu tố đầu cơ. Tuy nhiên giá trị của nó không giống như vàng mà phụ thuộc rất nhiều vào mặt luật pháp đặc biệt là về khía cạnh quyền sở hữu BĐS đó.   - Ngay cả đối với giá trị của bất động sản cũng không chỉ kết tinh từ các yếu tố đơn thuần như các loại hàng hóa thông thường khác (tư liệu sản xuất, lao động, công cụ lao động) mà còn là kết tinh của: Thiên thời (triển vọng phát triển của nền kinh tế của quốc gia, địa phương, của chính BĐS đó). Địa lợi (mức độ tập trung đô thị, vị trí chiến lược, hệ thống giao thông kết nối, cơ sở hạ tầng - điện, đường, trường, trạm, y tế, giáo dục). Nhân hòa (sự gia tăng của dân số, nhu cầu của người dân, mức thu nhập của người dân, trình độ học vấn, quan niệm của xã hội về nơi ăn chốn ở… ),- Của quá trình lịch sử của quốc gia mà bất động sản đó tồn tại.   - Đối với nhà đầu tư, bất động sản là một mặt hàng kinh doanh rất nhạy cảm vì một khi đã đầu tư họ không thể di chuyển hàng hóa đó, khó chuyển nhượng vì giá trị lớn. Do vậy họ rất cẩn trọng khi đầu tư, khi đánh giá các yếu tố tạo nên lợi nhuận từ bất động sản đó.   IV. Thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay:   1. Thuận lợi:   - Sự ổn định của nền chính trị xã hội VN tiếp tục là nền tảng cho sự phát triển. - Sự phát triển cao và ổn định của nền kinh tế. Năm 2007 tốc độ tăng trưởng kinh tế có thể đạt 8.5% cao nhất trong 10 năm qua (Thời Báo Kinh Tế Việt Nam)   - Hình thành các thị trường vốn, và các định chế tài chính(Thị trường chứng khoán, sự mở cửa của thị trường tài chính, sự xuất hiện các quĩ đầu tư tài chính, quĩ đầu tư mạo hiểm, QĐT BĐS, quĩ tín thác BĐS).   - Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại VN đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng mạnh mẽ (thị trường lớn, lao động rẻ, gia nhập WTO,HTKT ngày càng phát triển, hội nhập của VN vào toàn cầu hóa ngày càng sâu…),   - Sự gia tăng dân số (trên 1 triệu người/năm). Cộng với các chính sách cho phép người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại VN (theo thống kê chưa đầy đủ từ phía Bộ XD, có khoảng 21,000 người nước ngoài có đủ điều kiện mua nhà, Bộ ngoại giao cũng đang đang xem xét tạo điều kiện hướng dẫn kiều bào mua nhà theo quan điểm mở)   - Lộ trình chiến lược phát triển đô thị VN, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105,000 ha hiện nay lên đến 460,000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt khoảng 45%(tương đương 46 triệu người) vào năm 2025.   - Pháp luật và thủ tục chính sách về Bất động sản ngày càng được cải cách theo hướng theo sát với yêu cầu của thực tiễn.   - Theo các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản Việt nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong vòng 50 năm nữa, và tăng trưởng nóng trong 10 năm tới. Lợi nhuận cao, nhu cầu cao, các chính sách quản lý ngày càng thông thoáng đã tạo hấp lực mạnh mẽ thu hút một lượng vốn đổ vào các dự án bất động sản không chỉ với các nhà đầu tư trong nước mà cả nước ngoài. Trong chín tháng đầu năm 2007 cả nước thu hút được 9.6 tỷ USD vốn FDI, trong đó đa số các dự án có qui mô lớn đều nằm trong lĩnh vực BĐS.   2. Khó khăn:   - Tuy nhiên không phải ai, hay doanh nghiệp nào cũng có tính chuyên nghiệp cao về KD BĐS. Số lượng dự án nhiều nhưng qui mô thường nhỏ, thiếu qui hoạch đồng bộ, thống nhất, trong khi hạ tầng không theo kịp có thể gây ra hệ quả nặng nề cho xã hội,gây ra nguy cơ vừa thừa vừa thiếu cung trong tương lai.   - Mâu thuẫn giữa thu nhập bình quân/người so với giá BĐS tại VN ngày càng cao, khó giải quyết. Theo tính toán ở Hà Nội với mức thu nhập ròng đầu người khoản 15 triệu đồng/năm và giá nhà ở khoảng 300 triệu đồng thì ít nhất phải 20 năm mới mua được nhà.   - Hệ thống luật pháp còn rườm rà, tồn tại cơ chế xin cho, thủ tục đầu tư ,giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và người sở hữu, thông tin chưa được công khai minh bạch, chưa theo kịp với thực tiễn phát triển của thị trường sẽ tiếp tục tạo cơ hội cho đầu cơ tăng giá trên thị trường.   - Thiếu hành lang pháp lý tạo điều kiện cho việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS, - Hệ thống tín dụng cho vay mua BĐS phục vụ cho nhu cầu ở thực sự của người dân, chưa phát triển càng làm cho mâu thuẫn ngày một gay gắt.   - Các dự án về nhà ở cho người thu nhập thấp chủ yếu vẫn nằm trên giấy, còn ở dạng chính sách, chưa đưa vào thực tiễn do không theo kịp với tình hình biến động của thị trường.   - Giá dầu, giá thép, xi măng, và các nguyên vật liệu xây dựng tăng cao cũng làm cho giá BĐS tăng lên rõ rệt.   - Khiếu nại, khiếu kiện về đất đai ngày một tăng cao do các chính sách của nhà nước không theo kịp tình hình thị trường, thiếu đồng bộ, nhất quán, thiếu kịp thời.   Trước tình hình giá đất đang tăng quá cao, có dấu hiệu của đầu cơ làm giá, đang có những đề xuất can thiệp bằng thuế của nhà nước để điều chỉnh thị trường. Tuy nhiên vẫn có những ý kiến phản biện. Do vậy đòi hỏi phải có thời gian để những can thiệp ra đời và có ảnh hưởng đến thị trường.   V. Thực trạng bất động sản của Tp.Hồ Chí Minh   1. Thuận lợi:   - Tp.HCM tiếp tục khẳng định là trung tâm đầu tàu của cả nước, và Phía Nam về kinh tế, tài chính với các chỉ tiêu GDP, và thị trường chứng khoán HCM.   - Tp. HCM tiếp tục đứng đầu về thu hút vốn đầu tư FDI với số vốn 1.1 tỷ USD(Cục đầu tư nước ngoài, bộ KH&ĐT)   - Theo các báo cáo của Price Waterhouse Cooper và tổ chức nghiên cứu Urban Land Institute có trụ sở tại Mỹ, Tp.HCM nằm trong top 10 thị trường bất động sản triển vọng của khu vực Châu Á Thái Bình Dương (Tp.Hồ Chí Minh dẫn đầu trong các chỉ tiêu đầu tư KS, VP, Căn hộ cho thuê, BĐS lẻ, Công nghiệp và phân phối) (Báo Dân trí&Khuyến học).   - Các dự án về HTKT đang được đầu tư nâng cấp (tuyến SG-Trung Lương, Đường Xuyên Á, Đại lộ Đông Tây, Các tuyến Metro, đường vành đai, đường cao tốc Long Thành Dầu Giây,…).   - Các dự án lớn về BĐS như ĐTM Thủ Thiêm, Đô Thị Cảng Hiệp Phước, ĐTM Nam Sài Gòn, xây dựng các KS 5 sao, các liên hợp thương mại-KS-VP-CH tại các khu đất vàng của Tp.   - Tp.HCM là địa phương có tỷ lệ đô thị hóa cao, tập trung dân số đông, mức thu nhập bình quân đầu người cao. Là nơi hội tụ lực lượng lao động có trình độ cao.   - Tp.HCM là ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư đến từ quốc tế.   2. Khó khăn:   - Cũng vì là trung tâm kinh tế của cả nước, nên thị trường BĐS Tp.HCM rất nhạy cảm với các thay đổi về kinh tế. - Sức hút mạnh mẽ của Thị trường BĐS này cũng làm cho mặt bằng giá rất cao, và luôn có xu hướng tăng giá.   - Thị trường BĐS luôn chịu tác động mạnh của giới đầu cơ.   - Năng lực qui hoạch của nhà nước còn yếu trong khi tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn yếu.   - Năng lực của nhà đầu tư còn thấp, thiếu tính liên kết. (Tại Tp.HCM, trong hơn 6,000 doanh nghiệp KDBĐS chỉ có gần 4,200 DN đăng ký KD, trong đó có gần 50 DN có số vốn trên 100 tỷ. - Tiến độ triển khai dự án ngày càng chậm do giá đất đai, khiếu kiện ngày càng tăng.   - Tính minh bạch của thông tin còn thấp. (Dự án khu đất vàng của Vincom là một ví dụ điển hình). - Một số hình ảnh về sự tăng trưởng của TTBĐS Tp.HCM trong thời gian qua. (Xem trong public Xuan Ba)   3. Một số đánh giá của CBRE Richard Ellis về thị trường BĐS:  - Các nhân tố điều khiển thị trường từ năm 2003: Thị trường vốn hữu hạn. Sự xuất hiện của thị trường căn hộ chung cư. Chủ nghĩa tiêu dùng bắt đầu rõ nét. Khả năng vay ngân hàng trong nước với lãi suất từ 10~11%/năm. Sự tăng trưởng bền vững của FDI và GDP. Sự gia nhập vào các tổ chức quốc tế như China +1, APEC, WTO, sự kiện tăng trưởng của Thị trường CK, sự xuất hiện của danh tính VN trong các bản báo cáo của Merilynch, và Tiền Tệ Châu Âu đã đưa VN vào danh sách điểm ngắm đầu tư.   VI. Phân tích, Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, và một số đề xuất:   1. Phân tích chung:   - Sự phát triển của thị trường BĐS gắn bó mật thiết với sự tăng trưởng của nền kinh tế theo hướng kinh tế thị trường. Mà sự tăng trưởng kinh tế của một quốc gia lại phụ thuộc vào hai yếu tố: Độ mở của nền kinh tế. Nền kinh tế càng mở thì mức độ đầu tư càng từ bên ngoài đổ vào càng lớn. Năng lực của quốc gia đó trong việc tiếp thụ, sử dụng, khai thác các nguồn lực từ bên ngoài, và được khai phá từ bên trong tương ứng với độ mở đó.   - Qua quan sát các cơn sốt BĐS tại Việt Nam chúng ta có thể nhận thấy. Thị trường bất động sản của VN rơi vào cơn sốt sau những thời điểm mà độ mở của nền kinh tế được kéo rộng ra. Năm 1991, đại hội Đảng lần thứ 7 khuyến khích phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN. Chính sách đó đã khơi dậy nhiều nguồn lực trong và ngoài nước. Năm 1993, Việt Nam bình thường hóa quan hệ với các tổ chức tài chính quốc tế (IMF, WB, ADB,…). Nguồn vốn bắt đầu đổ vào Việt Nam. Thị trường BĐS bắt đầu sốt 1997 khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra mà hệ lụy của nó làm các nước con hổ Châu Á, những đối thủ cạnh tranh FDI với VN bị thiệt hại nặng nề. Riêng VN và Trung Quốc vẫn đứng vững trong cơn bão tài chính. Chính TQ đã biết tận dụng cơ hội này để thu hút mạnh mẽ đầu tư và đã trở thành một nhà máy sản xuất khổng lồ của thế giới. Nền kinh tế VN nổi bật là nước ĐNA có tốc độ tăng trưởng trên 7% vào thời điểm đó và bắt đầu được xem như một điểm đầu tư tiềm năng. Thị trường bất động sản bắt đầu nóng dần lên. Năm 2000, Luật DN ra đời, Luật đầu tư nước ngoài tiếp theo vào 2001, sự xuất hiện của thị trường chứng khoán đã kéo cơn sốt lên đến đỉnh điểm buộc nhà nước phải có những biện pháp điều chỉnh. Năm 2006, ĐH Đảng toàn quốc lần thứ 10 ra quyết tâm đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới và được thể hiện cụ thể bằng các chương trình cải cách thủ tục hành chính, chống tham nhũng, một loạt bộ luật, luật, nghị định thông tư hướng dẫn các luật được ban hành tạo nên một hành lang pháp lý ngày càng hoàn chỉnh. Ngày 11/1/2007, VN gia nhập WTO, các cam kết đối với thị trường thương mại toàn cầu bắt đầu triển khai, cánh cửa được mở rộng thêm. Không chậm chạp như lần thứ nhất, không hấp tấp như lần thứ hai, nhưng vẫn là một hệ quả tất yếu, thị trường BĐS bắt đầu nóng dần lên để bước vào một cơn sốt mới. - Nếu như bản chất khởi nguồn của các cơn sốt bất động sản tại VN bắt đầu từ yếu tố thứ nhất của sự tăng trưởng kinh tế thì yếu tố thứ hai lại đóng vai trò như một tác nhân điều chỉnh chính những cơn sốt đó. Chính năng lực hấp thụ, tiêu hóa các các nguồn lực là tác nhân cơ bản để duy trì mức độ tăng trưởng hay đóng băng thị trường bất động sản. Nếu nền kinh tế không thể hấp thụ hết/ thậm chí quá tải (hạ tầng kỹ thuật, luật pháp, chính sách không đáp ứng) và sự thất vọng so với những nhận định lạc quan, những nguồn lực, dòng vốn đầu tư sẽ quay ngược trở ra tìm kiếm những thị trường tiềm năng khác. Và hệ quả tất yếu thị trường BĐSVN đóng băng. Sau những nhận định về sự tăng trưởng kinh tế quá lạc quan, cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, VN hiểu rằng còn phải mất thời gian quá độ rất dài nữa mới có thể đạt được mục tiêu phát triển đất nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Những giấc mơ đã quay trở về mặt đất. Thị trường BĐS đóng băng. Khi những thành quả ban đầu đầy triển vọng của nền kinh tế sau một loạt các chính sách mở cửa của VN đã đưa thị trường BĐSVN vào một cơn sốt mới. Nhưng hệ thống luật pháp chưa đồng bộ, thủ tục hành chính còn rườm rà, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh đã cảnh tỉnh các nhà đầu tư. Một lần nữa thị trường BĐS lại đóng băng. Năm 2007 VN gia nhập WTO, hầu như cánh cửa đầu tư đã được mở toang(mặc dù còn có lộ trình) nhưng đó cũng là lần đầu tiên trong lịch sử cánh cửa được mở ra rộng nhất, thu hút một lượng đầu tư lớn nhất. Lần này nhà nước cũng đã có một sự chuẩn bị khá kỹ về CS HT kỹ thuật và chính sách. Chính điều đó đã tạo nên cơn sốt BĐS lần thứ 3 tại VN. Điều thiết yếu là sự tăng trưởng này sẽ duy trì được bao lâu nếu như lần này các vấn đề cải cách thủ tục hành chính, sự quá tải trong hạ tầng tiếp tục làm nản lòng nhà đầu tư.   - Thông qua sự phân tích ở trên chúng ta có thể rút ra một số đánh giá sau: TTBĐSVN phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố đầu tư nước ngoài, trong khi đó nhu cầu thực sự về chỗ ở của người dân chưa được xem là một yếu tố then chốt. Chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý bầy đàn. Sự tăng trưởng của thị trường BĐS chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường vốn, độ lỏng của thị trường vốn đầu tư, khả năng chuyển hóa vốn giữa các kênh đầu tư. Nó cũng chịu những mặt trái đặc trưng của nền kinh tế thị trường như sự đầu cơ, rửa tiền đã đẩy mặt bằng giá BĐS lên quá cao. Trong tương lai, chu kỳ sốt hoặc đóng băng của thị trường BĐSVN sẽ bị rút ngắn lại, nhưng sẽ diễn ra nhanh hơn, do mức độ di chuyển giữa các dòng vốn ngày càng dễ dàng.   2. Đề xuất:   - Việc xác định được các nguyên nhân cơ bản tác động đến sự chuyển động của thị trường BĐS giúp chúng ta có thể nhận biết, và dự báo sớm các kỳ tăng giá sắp đến, cũng như triển vọng của thị trường.   - Việc xác định các thành tố tạo nên thị trường bất động sản giúp chúng ta có thể theo dõi các dấu hiệu cụ thế của quá trình chuyển động của thị trường, nghiên cứu phương pháp để có thể tác động vào thị trường, nâng cao giá trị sản phẩm của công ty.   - Muốn như vậy chúng ta cần tiếp tục xác định mức độ còn có thể mở của nền kinh tế, cũng như khả năng đáp ứng của nền kinh tế.   - Theo dõi các chuyển động của các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, giá trị BĐS để có phương hướng đầu tư phù hợp.   - Đồng thời, thị trường luôn biến đổi, do vậy cần phải nghiên cứu tìm hiểu các nhân tố mới xuất hiện có thể ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS trong tương lai.



(trường đào tạo Doanh Chủ)







Comments